در مورد ملکی که سند رسمی دارد طبق قولنامه عادی معاملهای انجام میشود. پس از آن در دفتر اسناد رسمی به نام کس دیگر سند تنظیم میشود و از طرفی در دفاتر نیز مقررات قانونی مبنی بر استعلام و ثبت انجام نشده برای فرد سوم نیز در دفتر دیگر سند دیگری تنظیم میشود.
فرد اول که دارای مبایعهنامه عادی است دادخواستی مبنی بر اثبات مالکیت و الزام خوانده به تنظیم سند به دادگاه تقدیم داشته، هرکدام از سه نفر مدعی مالکیت هستند و فروشنده ملک به نوعی هر سه سند را امضا کرده لیکن در دادگاه مدعی است که بیش از یکبار ملک را نفروخته و قیمت یکبار بیشتر نیز به او تعلق نگرفته است و هیچیک از خواندههای سهگانه را به شخصه نمیشناسد فقط حسب دعوت بنگاه معاملاتی در دفاتر حضور یافته و نوشته¬ای مربوط به سند و قولنامه را امضا کرده است به تصور اینکه این خواهان سند همان مشتری سند دیگر است.
به تصور اینکه معامله اولی فسخ شده چون پولی نگرفته بوده هر سه را امضا نموده است چون مبلغ وجه چک پرداخت نشده بوده و بعد برای قاضی معلوم میشود که معامله به درستی انجام نگرفته و فروشنده اصلی به حساب ترس از وضعیتموجود بدون مقاومت سند را امضا کرده تا اموال دیگری مورد مصادره قرار نگیرد و در لوایح ارسالی به دادگاه و جلسات دادگاه نیز به هریک از سه نفر اقرار یا اعترافی نموده است. حال با توجه به اینکه هیچکدام از آنها وجهی پرداخت نکردهاند و عقد معامله نیز جاری نشده است فقط حسب ظاهر معامله صوری بـوده، تکلـیف موضـوع چیست؟
نظر هیئت عالی
نشست قضایی (1): متن سوال به اندازه کافی روشن نیست در متن سؤال تصریح شده «در مورد ملکی که سند رسمی دارد» ظاهراً منوط به این است که دارای سند مالکیت است والا باتوجه به قسمت اخیر ماده 22 قانون ثبت صرف داشتن سند رسمی مادامکه بر مبنای همین سند رسمی ملک در دفتر املاک به نام دارنده سند رسمی ثبت نشده باشد، کافی نخواهد بود بر اینکه دولت این شخص رابه عنوان مالک بشناسد، بنابراین ثبت ملک در دفتر املاک به نام دارنده اولین سند رسمی مفروغعنه است.
اگر سند عادی که با شخص دوم تنظیم گردیده صرفاً قولنامه و تعهد به انتقال باشد که در چنین صورتی قولنامه مزبور دلیل بر مالکیت نخواهد بود. اگر مندرجات قولنامه که صحت صدور اصالت آن مورد تأیید فروشنده قرار گرفته است دلالت بر تحقق عقد بیع داشته باشد چون با تنظیم سه فقره سند رسمی انتقال، نهایتاً ملک در دفتر املاک به نام آخرین خریدار ثبت شده است در اینصورت اقامه دعوا به طرفیت مالک اولیه به منظور تنظیم سند رسمی انتقال میسر نخواهد بود.
اقامه دعوا به طرفیت سه نفر دیگر هم مؤثر نیست زیرا این سه نفر در قبال دارنده قولنامه تعهدی ندارند و با او معامله نکردهاند. در مورد قسمت دوم سؤال خاطر نشان میشود اظهارات فروشنده اصلی در دادگاه مشعر بر اینکه بیش از یک بار ملک را نفروخته و قیمت یک بار بیشتر به او تعلق نگرفته و سه نفر از خواندگان را نمیشناسد فقط حسب دعوت بنگاه معاملات ملکی در دفاتر حضور یافته و به تصور اینکه خواهان سند همان مشتری سند دیگر است و بدون گرفتن وجهی به حساب ترس از وضعیت موجود اسناد را امضا کرده تا اموال دیگرش مصادره نشود… صرف ادعاست و از آن جا که عملاً تهدیدی صورت نگرفته که بتوان او را مکره در معامله تلقی نمود قسمت اخیر اظهارات در حد اضطرار است نه اکراه و به موجب ماده 206 قانون مدنی معامله اضطراری معتبر خواهد بود.
الّا اینکه شخص مورد نظر میتواند به اعتبار اینکه قاصد در انجام معامله واقعی نبوده و معاملات موضوع سه فقره اسناد رسمی را به طور صوری انجام داده به خواسته اعلام بطلان این معاملات اقامه دعواکند و مراتب ادعایی و صوری بودن معاملات را هم وفق مقررات اثبات کند که در اینصورت دادگاه با احراز صحت مراتب ادعایی مشارالیه حکم به اعلان بطلان معاملات صادر خواهد کرد. اضافه میشود صرف ادعای نگرفتن ثمن معامله موجب بطلان معامله نخواهد بود مگر اینکه ضمنعقد شرط شده باشد فروشنده بتواند وفق مقررات قانون مدنی از اختیار تأخیر ثمن استفاده کند و فسخ معامله را با استفاده از اختیار تأخیر ثمن مورد لحوق دعوا قرار دهد.
نظر اتفاقی
دعوای اثبات مالکیت در این پرونده مسموع نیست فقط دعوای ابطال سند میباشد. دارنده قولنامه عادی میتواند دادخواست اثبات مالکیت و ابطال اسناد رسمی را بدهد، معامله مقدم ارجح است به معاملات دیگر. اگر دلایل کافی برای فرض اول نباشد سند رسمی اولی صحیح و سند دوم باطل است.
برای مشاوره حقوقی ملکی میتوانید با سید احمد بنی جمالی بهترین وکیل ملکی در اراک تماس بگیرید.
تقاضای خلع ید خوانده به لحاظ وجود سابقه ثبتی به نام مورث
خواهان ادعا دارد که مورثش زمین مزروعی خود را حدوداً پنجاه سال قبل به دلیل اینکه سیل زمین را به سنگزار تبدیل کرده ترک نموده است و خوانده که در مجاورت این ملک زمین دارد بعد از سالها بخشی از زمین را تصرف و به ملک خود ملحق کرده و بخشی نیز همچنان لمیزرع مانده است. حال باتوجه به سابقه ثبتی که به نام مورثش وجود دارد خلع ید خوانده را از ملک مورد ادعا تقاضا کرده است با توجه به مراتب فوق: الف: آیا عمل مورث خواهان را میتوان به عنوان اعراض از مالکیت تلقی کرد؟
ب: آیا عملیات خوانده را در زمین مرقوم میتوان به عنوان تحجیر و حیازت تلقی کرد و حکم به رد دعوای خواهان صادر کرد؟
نظر هیئت عالی
نشست قضایی (1): همانگونه که اکثریت قضات دادگستری بجنورد در جلسه فروردین 81 استدلال کردهاند در قبال سند رسمی مالکیت و سوابق ثبتی موجود و اساساً وضع مالکیت، استناد به تحجیر موجه نیست و تصرفات مالک مجاور من غیر حق و غیرمجاز بوده، از مصادیق ماده 308 قانون مدنی است و بر تصرفات غیرمجاز مالک مجاور با توجه به وجود دلیل مالکیت برای خواهان اثری مترتب نیست و نظریه مذکور مورد تأیید است.
نظر اکثریت
به دلایل زیر اعراض محقق نمیشود: اولاً: با توجه به اینکه به نام مورث خواهان سابقه ثبتی وجود دارد و نام وی در دفتر املاک ثبت شده است باید بر اساس ماده 22 قانون ثبت مالک شخصاً و به طریق اطمینانآور و کتبی اعلام کند که از ملک خود اعراض کرده است که چنین اعلامی در فرض سؤال به چشم نمیخورد. ثانیاً: اصل بر عدم اعراض است و بنابر قاعده استصحاب نیز مالکیت مورث خواهان باقی و معتبر است زیرا با توجه به سابقه تصرفات قبلی مورث خواهان که یقین و محرز است اعراض مورد شک میباشد و هیچگاه شک لاحق یقین سابق را از بین نمیبرد. عمل خوانده مبتنی بر تحجیر نیز درست نیستزیرا زمین موات نبوده بلکه به صورت بایر درآمده است و از خوانده هیچ ادعایی قابل پذیرش نیست واعمال وی غاصبانه تلقی میشود و ورثه خواهان میتوانند اجرتالمثل ایام تصرف را نیز از خوانده متصرف تقاضا کند.
نظر اقلیت
دادگاه باید بر اساس رویه و عرف محل وعمل انجام شده از سوی مالک در زمینه اعراض اعلام نظر و اتخاذ تصمیم نماید. طبق ماده 35 قانون مدنی «تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود». قانونگذار اعراض را به عنوان یک قاعده حقوقی پذیرفته است. در مانحنفیه نیز ملاحظه میشود که خوانده، زمین سنگلاخ را در زمان حیات مورث خواهان احیا و آباد کرده و وی و فرزندان او اعتراض نکردهاند و اکنون نوههای وی مدعی زمین شدهاند.
از نظر عرف و رویه جاری در روستاها ساکنین محل از تصرف و کشت و زرع زمینها اطلاع دارند و در زمان احیا و زمانیکه خوانده شروع به کشت و کار کرده اگر مالک یا ورثه، مدعی غیر اعراض بودن و مالکیت خود بودند، باید از فعل خوانده جلوگیری و اعتراض خود را اعلام میکردند. سکوت مورث خواهان و فرزندان وی دلیل اقوا بر وقوع اعراض میباشد و سوابق ثبتی و ثبت ملک به نام شخص در دفتر املاک از قراین و نشانههای مالکیت است نه دلیل قطعی مالکیت. بنابراین، اعراض مورث خواهان از رقبه مورد نزاع ثابت و محرز است و خوانده میتواند با تقدیم دادخواست ابطال سند به طرفیت خواهان اقامه دعوا و احقاق حق نماید.
